Lors de la vente d’un bâtiment dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, il est indispensable de fournir un état d’amiante ou diagnostic amiante avant-vente réalisé en bonne et due forme, ainsi que de transmettre la fiche récapitulative du dossier technique amiante. Toute négligence est à proscrire et peut conduire à de lourdes sanctions financières. C’est exactement ce qui s’est passé lors d’une affaire qui, devant la Cour de cassation le 21 mars 2024, a abouti à la condamnation du vendeur, une société civile immobilière, et du diagnostiqueur, une société de diagnostics immobiliers. Votre diagnostiqueur immobilier expert en état d’amiante et DTA, un diagnostic et un dossier qu’il réalise avec minutie, vous rapporte ci-après cette affaire en lien avec un polluant cancérogène de la construction régulièrement traqué par les opérateurs de diagnostic immobilier.

État d’amiante : le diagnostiqueur n’avait pas émis de réserves sur le rapport de diagnostic

L’état d’amiante est un diagnostic amiante avant-vente qui, contrairement au repérage amiante avant travaux (RAT), ne requiert pas de sondages destructifs. Toutefois, ses modalités de réalisation n’exonèrent pas l’opérateur de diagnostic d’émettre des réserves lorsque son repérage a permis d’identifier de l’amiante pouvant se trouver dans d’autres parties recouvertes ou non accessibles du bien. Dans cette affaire concernant la cession d’un bâtiment à usage commercial, qui a permis à la Cour de cassation de confirmer l’arrêt rendu devant la Cour d’appel, le diagnostiqueur avait omis d’émettre des réserves concernant les sols se trouvant sous la moquette et du parquet, au sein desquels de l’amiante n’a été découvert qu’à l’occasion d’un repérage amiante avant-travaux postérieur à la vente.

Pour la Cour de cassation, le diagnostiqueur immobilier ne pouvait ignorer la présence d’amiante dans les sols du rez-de-chaussée de ce bâtiment, alors qu’il avait détecté, à la suite de prélèvements, de l’amiante dans la colle des dalles de sol figurant dans trois zones de l’immeuble et « situées à proximité immédiate » des sols où de l’amiante a été découvert lors du RAT. En n’approfondissant pas visuellement et au travers de documents sa recherche au sein de toutes les parties de l’immeuble, en n’émettant pas de réserves et en ne préconisant pas « les investigations complémentaires à réaliser », l’opérateur de diagnostic amiante n’avait donc pas réalisé l’état d’amiante dans les règles de l’art, et ce, même si la colle ne fait pas partie des matériaux contenant de l’amiante (MPCA) à rechercher lors de cette investigation.
 

Dossier technique amiante : aucune fiche récapitulative fournie lors de la vente du bâtiment

Dans cette affaire, le diagnostiqueur immobilier qui avait effectué le diagnostic amiante avant-vente, n’a pas été le seul à être condamné. La société civile immobilière venderesse l’a été aussi pour ne pas avoir fourni lors de la vente la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) du bâtiment. D’ailleurs, aucun DTA n’avait été réalisé. Pourtant la fiche récapitulative du DTA est requise lors de la vente d’un immeuble potentiellement amianté et l’état d’amiante, qui n’est qu’un constat, ne peut la remplacer, comme le prétendait la société venderesse.

Par conséquent, le diagnostiqueur et le vendeur ont vu leur pourvoi en cassation rejeté et ont été condamnés in solidum à verser 118 000 euros à la société civile immobilière acquéreuse, aux fins de financer le surcoût du désamiantage nécessaire pour assainir les dalles de sol qui n’étaient pas visibles lors de l’état d’amiante.